Skráningarskylda leigusamninga í Leiguskrá HMS 2026

Frá og með 1. janúar 2026 gildir ný regla sem snertir tugþúsundir heimila: sérhvern leigusamning um íbúðarhúsnæði þarf nú að skrá í Leiguskrá HMS — og það innan 30 daga frá undirritun. Það sem færri vita er að skyldan hvílir á leigusalanum, ekki leigjandanum, og hún nær líka til eldri samninga sem voru enn í gildi um áramótin. Breytingin kom með lögum nr. 72/2025, sem samþykkt voru á Alþingi 10. nóvember 2025.

Hvað breyttist 1. janúar 2026?

Í grunninn snýst breytingin um eitt: öll leiga á íbúðarhúsnæði skal skráð. Áður var skráning í leiguskrá bundin við ákveðin tilvik og margir samningar rötuðu aldrei inn í opinber gögn. Með 1. gr. laga nr. 72/2025 var 1. málsliður 1. mgr. 5. gr. húsaleigulaga orðaður upp á nýtt: leigusali skal skrá leigusamning „eigi síðar en 30 dögum frá undirritun samningsins“ í leiguskrá húsnæðisgrunns HMS.

Þetta er ekki tæknileg smábreyting. Leiguskráin er sá gagnagrunnur sem hið opinbera notar til að lesa stöðuna á leigumarkaði — leigufjárhæðir, tegund húsnæðis, staðsetningu og lengd samninga. Þegar skráin er gloppótt verður myndin skökk. Markmið löggjafans var að loka þeim gloppum og gera markaðinn gagnsærri, bæði fyrir stjórnvöld og fyrir leigjendur sjálfa.

Fyrir einstakan leigjanda hljómar þetta kannski fjarlægt, en það er það ekki. Betri gögn þýða að umræðan um leiguverð, húsnæðisstuðning og framboð byggist á staðreyndum fremur en ágiskunum. Og fyrir þig persónulega þýðir skráður samningur að til er opinber, tímasett heimild um hvað var umsamið — sem er ómetanlegt ef upp kemur ágreiningur um fjárhæð, lengd eða skilmála síðar meir. Í reynd færist sönnunarbyrðin þér í hag þegar samningurinn liggur skjalfestur í opinberri skrá í stað þess að vera geymdur ofan í skúffu.

Hver ber ábyrgð á skráningu — og hvenær?

Hér verður fyrsta stóra misskilningnum eytt. Það er leigusalinn sem ber skráningarskylduna, ekki leigjandinn. Ef þú ert að leigja íbúð þarftu ekki að hlaupa til og skrá neitt sjálfur — ábyrgðin liggur hjá þeim sem leigir eignina út. En það þýðir ekki að þér sé sama: eins og við sjáum síðar hefur skráningin bein áhrif á þína réttarstöðu.

Fresturinn er skýr. Samningurinn skal kominn í leiguskrá innan 30 daga frá undirritun. Og athugið: skyldan er ekki einskorðuð við nýja samninga. Samkvæmt 3. gr. laganna nær hún líka til eldri leigusamninga sem voru í gildi 1. janúar 2026. Sá leigusali sem hefur haft sömu leigjendur í íbúð í mörg ár er því ekki undanþeginn — hann þarf líka að koma sínum samningi inn.

Svona er samningur skráður

1. 1Gerið skriflegan samning. Leigusamningur skal vera skriflegur og bera með sér upplýsingar um ástand húsnæðisins og brunavarnir. Handundirritaðan samning þarf að votta af tveimur vottum, eða undirrita rafrænt.
2. 2Veljið skráningarleið. Rafrænan samning má gera beint á Ísland.is og hann tengist þá sjálfkrafa leiguskrá HMS þegar hann er fullundirritaður. Pappírssamning þarf að senda á netfangið hms@hms.is og óska skráningar.
3. 3Bíðið staðfestingar. HMS skráir samninginn þegar hann uppfyllir öll skilyrði. Pappírssamningur getur tekið allt að viku í vinnslu, svo það borgar sig að skrá tímanlega en ekki á 29. degi.
4. 4Tilkynnið breytingar. Breytist leigufjárhæð eða samningi lýkur skal það sömuleiðis skráð. Notið stöðluð eyðublöð HMS fyrir tilkynningar um hækkun.

Hvað þarf að koma fram í skráðum samningi?

Skráning er ekki bara formsatriði — samningurinn þarf að standast efniskröfur til að fást skráður. HMS getur gert athugasemdir og hafnað skráningu ef samningur er ekki rétt útfylltur eða upplýsingar vantar. Þannig er vandaður samningur forsenda þess að skráningin gangi upp, og um leið forsenda skattaívilnunarinnar sem fjallað er um hér á eftir. Það borgar sig því ekki að flýta sér yfir smáatriðin.

Í leigusamningi um íbúðarhúsnæði eiga meðal annars að koma fram grunnupplýsingar um samningsaðila og eignina, lýsing á ástandi hins leigða og upplýsingar um brunavarnir. Þá skiptir höfuðmáli hvort samningurinn er tímabundinn eða ótímabundinn, því sú tegund ræður bæði uppsagnarreglum og því hvort 12 mánaða reglan um óbreytta leigu á við. Óskýr eða ófullnægjandi samningur er ekki aðeins veikur gagnvart HMS — hann er líka veikur ef til ágreinings kemur milli aðila.

Þegar samningur er gerður rafrænt á Ísland.is fylla kerfin sjálf út mörg þessara atriða og tengja samninginn beint við leiguskrá við fullnaðarundirritun. Það er ein ástæða þess að rafræna leiðin reynist oft einfaldari en pappírinn: hún dregur úr líkum á að skráningu sé hafnað vegna formgalla, og hún flýtir vinnslunni. Sá sem enn kýs pappír ætti að vanda frágang sérstaklega og senda samninginn tímanlega á HMS, því leiðréttingar geta étið upp 30 daga frestinn.

12 mánaða reglan: leigan má ekki hækka strax

Önnur breytingin fær minni athygli en snertir budduna beint. Með 2. gr. laga nr. 72/2025 var 37. gr. húsaleigulaga breytt þannig að í tímabundnum leigusamningi er nú óheimilt að semja um að leigufjárhæðin breytist á fyrstu 12 mánuðum leigutímans. Með öðrum orðum: gerir þú tímabundinn samning til dæmis til tveggja ára, þá er verðið fast fyrsta árið — það má ekki lauma inn ákvæði um vísitöluhækkun eða „endurskoðun“ eftir sex mánuði.

Þetta veitir leigjendum fyrirsjáanleika sem oft hefur skort. Það er hins vegar mikilvægt að skilja hvað reglan nær yfir og hvað ekki.

Þegar 12 mánuðirnir eru liðnir opnast fyrir breytingu. Þá getur leigusali óskað eftir breyttri leigufjárhæð, en það þarf að gera með formlegri tilkynningu þar sem fram kemur hvenær hækkunin tekur gildi, ástæða hennar og gögn henni til stuðnings. Náist ekki samkomulag má vísa málinu til kærunefndar húsamála, sbr. 85. gr. húsaleigulaga.

Skattatengingin sem breytir öllu

Nú kemur atriðið sem gerir þessa löggjöf beittari en hún virðist við fyrstu sýn. Í 4. gr. laga nr. 72/2025 var lögum um tekjuskatt nr. 90/2003 breytt þannig að hin hagstæða skattlagning leigutekna af íbúðarhúsnæði, sem kveðið er á um í 58. gr. a, er nú háð því að leigusamningurinn hafi verið skráður í leiguskrá HMS — og að hinar útleigðu, sérgreindu íbúðir séu ekki fleiri en tvær.

Þetta breytir hvatanum algjörlega. Leigusali sem sleppir skráningu er ekki bara að hunsa formsatriði; hann er beinlínis að fórna skattaívilnun sinni. Ákvæðið kemur til framkvæmda við álagningu opinberra gjalda árið 2027 vegna leigutekna ársins 2026. Nákvæman útreikning ívilnunarinnar er rétt að staðfesta hjá Skattinum, en meginatriðið stendur: engin skráning, engin ívilnun.

Taktu einfalt dæmi. Tveir leigusalar leigja út sams konar íbúð á sömu kjörum. Annar skráir samninginn í leiguskrá innan frestsins; hinn lætur það ógert. Sá fyrri heldur hagstæðri skattlagningu leigutekna sinna skv. 58. gr. a. Sá síðari gerir það ekki og situr uppi með þyngri skattlagningu á sömu tekjur — auk þess að vera, frá 2027, berskjaldaður fyrir stjórnvaldssekt. Munurinn liggur ekki í leigunni sjálfri heldur í einu einföldu skrefi sem tekur örfáar mínútur. Þess vegna er skynsamlegt fyrir leigusala að líta á skráninguna sem fjárfestingu fremur en kvöð, og fyrir leigjanda að ganga úr skugga um að hún hafi verið gerð.

Sektir og eftirlit — hvað gerist ef ekki er skráð?

Lögin veita HMS heimild til að leggja stjórnvaldssektir á leigusala sem ekki hafa atvinnu af útleigu og brjóta gegn skráningarskyldunni. En hér er tímasetning sem margir misskilja: þessi sektarheimild tekur ekki gildi fyrr en 1. janúar 2027, sbr. 3. gr. laganna. Fyrsta árið er því eins konar aðlögunartími — skyldan er í gildi frá 2026, en viðurlögin bíta ári síðar.

Fjárhæð sektanna er ekki tilgreind í lögunum sjálfum heldur ræðst af nánari reglum og atvikum hverju sinni; við nefnum hér enga tölu sem ekki styðst við heimild. Aðalatriðið fyrir leigusala er einfalt: að vanrækja skráningu getur bæði kostað ívilnunina og, frá 2027, kallað á sekt.

Hvað getur leigjandi gert ef leigusali neitar?

Segjum að leigusalinn þinn þverneiti að skrá samninginn, eða boði hækkun sem þú telur ólögmæta. Þú ert ekki varnarlaus. Hér eru raunhæf skref.

1. 1Fáðu allt skriflegt. Óskaðu eftir skriflegri staðfestingu á leiguskilmálum og geymdu öll samskipti. Munnleg loforð eru veik sönnun.
2. 2Bentu á skattahvatann. Minntu leigusalann kurteislega á að ívilnun 58. gr. a er háð skráningu. Oft er það nóg til að hlutir gerist.
3. 3Leitaðu til kærunefndar húsamála. Ágreining um leigufjárhæð, hækkun eða réttindi má bera undir nefndina skv. 85. gr. húsaleigulaga.
4. 4Fáðu ráðgjöf. Er málið flókið eða fjárhæðir umtalsverðar borgar sig að ræða við lögmann áður en frestir renna út.

Þrjár algengar ranghugmyndir

„Þetta á bara við nýja samninga.“ Rangt. Skyldan nær líka til eldri samninga sem voru í gildi 1. janúar 2026.

„Leigjandinn þarf að skrá.“ Rangt. Ábyrgðin er leigusalans. Leigjandi getur þó átt frumkvæði ef leigusali sinnir því ekki.

„Ef ég skrái ekki gerist ekkert fyrr en 2027.“ Aðeins hálfsatt. Sektir bíða til 2027, en skattaívilnun leigutekna ársins 2026 tapast strax ef samningurinn er óskráður.

Niðurstaða

Auðvelt er að afgreiða þessa breytingu sem enn eitt skrifræðið. En það væri að lesa hana vitlaust. Kjarninn er ekki skráningin sjálf heldur það hvernig löggjafinn tengdi hana við budduna: með því að binda skattaívilnun leigusalans við skráningu bjó hann til kerfi sem knýr fram gagnsæi án þess að reiða sig fyrst og fremst á sektir. Fyrir leigjandann þýðir það að réttindi hans styrkjast í hvert sinn sem leigusali eltir eigin hagsmuni og skráir. Það er sjaldgæft að regluverk láti eiginhagsmuni og almannahag toga í sömu átt — hér gerir það einmitt það, og þess vegna er skynsamlegt fyrir báða aðila að ganga frá skráningu strax fremur en að bíða eftir að fresturinn, eða skatturinn, minni á sig.

Fyrirvari: Efni þessarar greinar er almenn upplýsingagjöf og telst ekki lögfræðiráðgjöf. Reglur og fjárhæðir geta breyst og aðstæður eru ólíkar frá einu máli til annars. Leitaðu ráðgjafar lögmanns um þitt tiltekna mál. Greinin styðst við gildandi heimildir í ágúst 2026.